论当前抵押价值评估指导意见的不足和修改建议

赖靖萍  中国人民大学公共管理学院

[摘 要]本文针对当前抵押价值评估指导意见存在的不足之处，结合相关法律法规以及实际运用展开分析，在此基础上分别对各个不足之处进行思考并提出相应的修改建议。

[关键词]抵押价值 抵押评估 信贷风险 抵押价值评估指导意见

作者简介：赖靖萍，女，广西柳州人，中国人民大学公共管理学院土地资源管理专业05级本科生。

一、《通知》和《意见》的颁布与实施

2006年1月13日，《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（简称《通知》）与《房地产抵押估价指导意见》（简称《意见》）一并发布。《意见》实施两年多来，对协调房地产抵押评估中相关各方关系和利益、规范试产抵押评估行为、降低抵押信贷风险、促进房地产抵押贷款业务的发展起到了积极的作用，但与此同时，《意见》在定义和实际操作上凸现出来的不足之处也在一定程度上产生了消极影响，修改、完善《意见》迫在眉睫。

二、《意见》的不足和修改建议

（一）房地产抵押价值的变化

房地产抵押价值的变化不仅体现为下跌，也有可能体现为上涨。对于放贷机构银行来说，更多地关注房地产抵押价值下跌的风险是无可厚非的，毕竟抵押品价值的减少会对信贷安全造成威胁。但是估价机构作为中介方，应该以中立、客观、公正的态度对待估价业务。一方面，受银行的委托，应充分考虑银行面临的信贷风险，不低估房地产抵押价值下跌风险，力求最大限度保障信贷安全；另一方面，估价机构也应顾及贷款人的应有利益，使其能够得到以其抵押品价值为基础的应得贷款，只关注房地产抵押价值下跌的风险，而不考虑抵押房地产价值增加的可能，对于贷款人来说是不公平的，这是对房地产估价基本原则——独立、客观、公正原则的背离。

建议将“关注房地产抵押价值未来下跌的风险”改为“关注房地产抵押价值未来变化的风险”。

（二）变现能力分析

《意见》给变现能力下了定义，并列举了变现能力分析所应包含的范围，有利于估价机构理解变现能力的含义，在《意见》的指导下运用具体的因素和标准来分析估价对象的变现能力。但是，该条款仍有不足之处。《意见》只给出了分析变现能力所应考虑的因素，缺乏对变现能力分析之后得出的定性或定量的结论：估价对象的变现能力是好是差？是大是小？等级又是多少？不同房地产变现能力的差别有多大？基于这一缺陷，笔者建议以两种方式进行完善：一是定性分析，按变现能力的大小将抵押房地产划分为不同类别或等级，如变现能力好、较好、一般、较差、差或者一等、二等、三等……在综合分析了影响抵押房地产变现能力的各项因素之后，对房地产进行归类、分等。二是定量分析，可对各因素配以权重，赋以相应分值，在对具体的房地产进行分析时，对其各项因素打分，乘以权重，最后将所有分数相加得到其变现能力总分。

增加了定性定量分析，是对估价对象变现能力分析的完善和总结，对估价实际操作过程具有不可忽视的指导意义。

（三）估价报告应用有效期

1．估价报告应用最长有效期限

意见第二十六条指出“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”，作为最长期限“一年”这一规定的依据何在？是否合理？我们知道，房地产自身和房地产市场的状况处于不断变化之中，不同地域不同类型房地产价值变化的大小也不尽相同，采取这种“一刀切”的方式是不妥当的。不能排除某些特定时期、特定地区、特定类型或是特定房地产的价值在超过一年的时间里变化不大，那么其估价报告最多只能自出具日起使用一年，结果就是估价报告未能得到最充分的利用，造成了资源的浪费和不必要的重复估价。若改成“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，原则上不得超过一年，特殊情况除外”，灵活的指导要比硬性的规定更能适应估价的需要和发展。

2．市场价格变化

“房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。”市场价格变化了多少才属于“有较大变化”呢？《意见》没有给出明确的“意见”，使得实际操作无标准可循。

“巴塞尔补充规定”的第6条规定“……市场价值和贷款价值还必须在贷款到期时或者至少每3年，或者当市场在一年内总体价值下跌超过10％时进行重新估算。”能不能将10%作为衡量房地产市场价格有较大变化的标准呢？当然，作为一个国际标准不能直接运用到中国的房地产市场。那么，能不能找到一个符合我国国情的百分比呢？或者至少给出一个区间，提高《意见》的指导作用呢？

3．责任的承担

“超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。”明确责任主体是很有必要的，但是，问题也随即而来：估价机构为免除或减少自己的责任，有可能刻意缩短估价报告应用有效期，将相关责任推卸到使用者身上。因此，加上类似于“估价机构故意缩短估价报告应用有效期的，应承担相关责任”的条款是十分有必要的。

（四）报告的名称

名称作为估价报告的“名片”，其所起到的作用不可小视。

笔者认为，笼统地将报告的名称定为“房地产抵押估价报告”存在以下几点不足：一是该名称只反映了估价的目的——抵押，虽然醒目但给阅读者提供的信息量太少，也给报告的整理和查询带来了不便。二是没有指明评估对象的类型、名称等重要信息，使房地产抵押估价报告名称的完整性大打折扣。三是缺乏对估价内容的描述，没有明确所得评估价值是全部房地产还是部分房地产的价值。四是“房地产抵押估价报告”表述不够科学，略带口语的意味，为“房地产抵押价值评估报告”更贴切、更完整、更科学。

可以采取两种方法为房地产抵押估价报告命名：一、“××房地产抵押价值评估报告”，例如“深圳观澜高尔夫球场A球道抵押价值评估报告”、“上海仁达公寓部分房地产抵押价值评估报告”，目前绝大多数估价报告采用了这种命名方式。二、“房地产抵押价值评估报告——对××房地产抵押价值的评估”，与第一种修改方法相比，这种方法更为清晰明了，且包含了完整的信息，故笔者更倾向于建议运用副标题的方式对房地产抵押估价报告的名称格式进行规定，因为这种方式既与《意见》的命名格式与初衷一致，又弥补了它的不足之处。

三、结语

我国银行业自上世纪九十年代初以来，也越来越多地对贷款项目采用抵押等保证方式，由此我国抵押贷款评估业务得到较大发展。《意见》的实施顺应了这一发展趋势，它的不足有其制定的原因，也受到贷款申请人（企业）、放贷机构（银行）和评估机构（估价师）等主体行为的影响。对《意见》的修改，实际上是对解决当前抵押贷款评估业务存在问题的一种初步思考。道德、技术、银行管理、政府管理、行业自律等各个层面的改进与提高需要更进一步的思考和研究。

参考文献

[1]建设部，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会，《房地产抵押估价指导意见》，2006年3月16日

[2]建设部，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会，《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，2006年3月16日

[3]国家质量技术监督局，建设部，中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

[4]曲卫东，从《新巴塞尔协议》透视商业房地产抵押贷款评估，《房地产估价师与经纪人》，2004年第3期

[5]曲卫东，从国外经验看我国抵押贷款评估发展趋势，国际房地产估价学术研讨会论文集，2005年