二手房“两税”调控房地产市场的效果分析

袁辉    华东政法大学

[摘 要]房地产市场价格增幅过快，国家出台了一系列宏观调控政策，相关政策中再次强调了税收手段对房地产市场的调控。本文通过对“两税”对二手房市场供求关系、价格的影响和二手房市场与一手房市场的联动关系的分析，得出从长远来看“两税”不利于房地产市场发展的观点，进而建议改变我国房地产税收中长期存在“重流转，轻保有”的税收政策。

[关键词]二手房  营业税  所得税

作者简介：袁辉，男，华东政法大学硕0713班法律硕士研究生。

一、二手房“两税”[1]出台的背景和过程

随着中国新一轮的经济增长，中国的房地产市场出现前所未有的发展，但是在蓬勃发展的市场背后依然存在很多问题，尤其是高房价问题尤其引人关注。在党中央以民生问题为执政中心，住房改革提升到政治高度的背景下，为防止经济过热，稳定经济增长，房地产市场首当其冲的成了新一轮宏观调中的主要对象。本次调控的主要目的是在努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

2006年5月29日，九部委《于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。营业税采取从价计征，比例税率，税率为税基的5.5％。2006年7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》突然发出。《通知》规定，个税征收于8月1日执行。

二、二手房“两税”的经济分析

政府出台关于针对二手房的“两税”：一是为了抑制房地产的过热需求；一是希望通过抑制二手商品房的交易量，起到稳定房地产价格的目的。针对这两个目的我们做如下分析：

（一）二手房“两税”对二手房价格的影响

以营业税和个人所得税抑制房价的原理在于：增加二手房的交易成本，减少投机收益，抑制房地产市场投机需求，从而降低房地产价格。根据《意见》和《通知》的规定，二手房的供应者负有纳税义务，也就是说二手房的供应者在出卖房屋时实际得到的价钱等于购买者支出的价款减去营业税和房屋转让个人所得税的价款。房屋交易税的不断调整说明房地产调控打击投机者的目的是十分明确的。而就实际效果而言，在一定程度上，这些税收也的确抑制一些准备进入的房地产市场的投机者的冲动。理想的调控局面是，在“两税”的重压下，拥有多套住房的房地产投机者赶在“两税”征收之前抛售或者把房屋转向租赁市场。由此导致房源不断增多，改变现在的供求状况，导致同一类房屋的租金收益下降。在《意见》和《通知》出台时课税的大限之日前几天——6月1日和8月1日，全国各地的产权过户中心出现了人满为患的景象。

“两税”的政策目的抑制房价和房地产投机，用增加二手房市场交易成本的方式，减少投机者的预期所得，使得房地产市场恢复正常的供求关系，从而达到平衡房地产价格增长的效果。但是那是理想状态下的，理想和现实是有差距的，但是这种差距在中国的房地产市场上的体现确实巨大的。近日，国家发改委、国家统计局公布的调查数据显不，今年第二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.7%，涨幅比上季度高0. 2个白分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.4％，一手住房销售价格同比上涨5.8％。[2]截至目前，北京今年二手房交易量增长幅度仅有8%，创历史最低纪录。而前几年，北京二手房交易量一直保持着很高的增长速度。从2000年到2005年的短短6年间，交易量增长了63倍。即便在市场交易基数较大后，2004年和2005年也分别保持了64%和23%的增长幅度。[3] “两税”只是从一个交易成本的角度去分析了税收对房价的影响，而且针对的主要是二手房的投机者。与此同时我们不能忽略另外的一些重要的因素，一是二手房市场中的供求关系，供求关系是经济学中最简单也最能影响价格的因素之一，“两税”的出台的原理之一就是增加交易价格影响供求关系，增加供给，平抑房价。现实中的二手房的供求关系是否像我们上面说的简单，增加交易成本是否就真的在实践中能够达到增加供给的任务那？这其实是一个值得怀疑的问题。上面的数据显示“两税”出台之后二手房成交量大大的下降了，增幅只有8％。这样就是说在这一年中二手房两税并没有像政策制定者想象的那样出现多套住房的拥有者大量抛售住房以致二手房的供给量上涨，导致房屋价格下降的情况。而是房价一直在上涨，增幅依然不低。二手房房屋买卖中营业税和所得税都要由供给方承担，供给者在预期收入必然会下降，在这趋势下会出现二种情况：一种是房产的供给者需要用钱或者是用贷款买的多套住房（也就是说是真正的投机者），在巨大的经济压力下急于“解套”而将房屋出卖，这些人是“两税”政策的针对的并且有效实施了打击的目标。二是本身拥有多套住房但是不需要用钱而且其对于房地产市场有信心至少是持观望态度。在这类人群中大部分人买的房时间都较早或者是单位房改房，他们取得房子的成本相对较低，从房价上涨到现在房子的价值几乎翻了一番，他们不急于脱手。更重要的是在拥有多套住房的人群中除了少数投机者之外，这些人没有经济压力或者对他们来说房子还是一种有效的保值工具，他们不需要把房产出买来套现。如果他们要出卖的话一定会把自己增加的成本转嫁给二手房的买受者。此时，就会出现买卖双方相互试探、观望、僵持的阶段。根据北京我爱我家数据显示，2008年1月，我爱我家二手房综合指数为1544.81点，环比下调了153.63点，降幅达到9.04%。此外，二手房市场的交易均价为7498元/平方米，同样呈现明显下落态势。北京二手房市场在进入奥运年的第一个月内，量价双双回落。北京我爱我家市场研究中心指出，北京二手房市场延续了去年年末的低迷势头，交易总量下滑显著。中原地产春申分行反馈的信息显示：2004年底、2005年初当时该盘的最低价为8800元/平方米，2006年底其挂牌价为1万-1.1万元/平方米。2007年底维持在1.4万元/平方米左右的水平。但没有成交，就无法套现。总体而言，尽管二手房挂牌量不断增加，而且部分区域的价格开始下滑，客户看房量大幅增加，但是，出手交易的买家数量依然很少。[4]

（二）“两税”对一手房（新房）价格的影响

“两税”出台的主要目的是就是打击房地产投机，平抑房价，是国家宏观调的重要部分。但是我们不要忘记一手房市场和二手房市场是联动的。二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节，是住房梯级消费结构中非常关键的一阶。一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场等，而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交，租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近40%。二级市场、租赁市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。[5]我国房地产市场由于发展历史短，目前的市场结构过度倚重一级市场。人们说道买房基本就是买新房，由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面大量的二手房屋资源闲置。 要改变现状我们必须要加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。因此国家应该对住房市场调控力度的加大和存量住房市场的逐步扩大，促进二手房市场的逐步发育成熟，把二手房市场培养成和一手方市场相匹敌和共存的市场形态。尤其是在一些主要大中城市，应大力发展二手房市场，促进二手房交易的日渐活跃，提高整个住房市场交易中二手房交易的比重。我们房地产市场消费结构不合理的一个重要原因就是没有形成成熟的二手房市场给一手房市场以有利的支撑。一手房市场的发展带动房价的整体上扬，从而激活了大量二手房进入市场；二手房搞活以后会出现一手房进一步的繁荣，就能形成购房消费的良性循环，进一步活跃市场拉动需求。二手房交易量的大幅度上升和价格稳中有升，必然会对一级市场产生比以往更加显著的影响。

二手房市场的繁荣，有利于促使房地产市场形成梯级消费格局，能够在平抑房价方面发挥重要作用。正因为如此世界上许多国家对二手房交易征税很低且有很多减免措施。但是我国为了平抑房价却对国内居民在进行二手房交易征收营业税和个人所得税，尤其是个人所得税税率高达20%，抑制了二手房市场的交易，使二手房市场的功能减弱了调控功能，导致新房价格进一步上升。2007年11月28日，北京市建委公布了今年第三季度新建商品期房交易市场价格，北京普宅期房预售成交均价为7825元/平方米，在年初基础上已上涨近1000元/平方米；城四区普宅期房成交均价已超1.2万元/平方米。[6]原来每次国家进行对房地产进行宏观调控之时，地产商都会跳出来大吐苦水，反常的是这次却没有。有人称之为地产商的集体失语和无声的抗议，殊不知地产商是看透了“两税”从长远看是对他们有利的，才索性不出声。因为他们知道针对二手房的“两税”必然引起二手房的价格上涨，导致部分二手房的购买者趋向去多花一部分钱买一手房。虽然短期可能会亏，但是从期来看有巨大利益的。由此看来，原本为了调控房价而采取的征税措施，却变成了套在二手房市场的一个巨大的枷锁。

三、结论

二手房“两税”由二手房供给者负担，但是在实践中大部分的税负由消费者负担，而且引起房价上涨，促使消费者更多地转向免税一手房，将有效地打击投机性和投资性购房。但是需要注意的是这只能是一个短期的手段。从长期来看，对二手房征收“两税”不但压抑了二手房市场自身的发展，而且影响了整个房地产市场的良性运转。因此，征收二手房营业税应视为短期政策，而不能作为期政策，更不能把对房地产的流转环节征税作为国家和地方财政收入的主要力量以及稳定房地产市场的主要税收策略，否则势必会影响资源的有效流转和优化配置，影响房地产市场的良性健康发展。

目前当务之急是设计合理的房地产税收体系，开征物业税，切实扭转我国“重流转，轻保有”的房地产税收局面，从而有效杜绝房地产投机和过于旺盛的投资需求，切实发挥房地产税收对房地产市场的调节作用。可以仿照发达国家的物业税制度，即第一套住房免税，第一套住房适度缴税，第二套、第四套住房的物业税税率要有一个较大幅度的提高，这样既能促进普通老百姓购房，又能对房地产市场的投机和过度投资需求起到有效的抑制作用。

参考文献

[1]不注明以后“两税”特指针对二手房的营业税和个人所得税

[2]谢良兵，《“两税”时代的二手房生意》，《中国新闻周刊》，2006年8月1日

[3]吕青，《莫忘二手房征税助推房价上涨的教训》，上海证券报，2006-12-27

[4]叶国靖，《二手房：抛还是不抛》，第一财经日报，2008-3-13

[5]胡昌平，刘清平：《对发展我们多二手房市场的建议》，《中国房地产金融》2007年第7期

[6]吕青，《莫忘二手房征税助推房价上涨的教训》，上海证券报，2006-12-27